Nuove commissioni Airbnb e cedolare secca: guida all’impatto fiscale per gli host senza P.IVA

La decisione del 2026 di Airbnb di dismettere progressivamente il sistema a commissione condivisa (cosiddetta split-fee) in favore del modello a commissione unica a carico dell’host (host-only fee) comporta conseguenze dirette e rilevanti sul piano fiscale per chi gestisce affitti brevi in Italia. Il passaggio determina infatti un incremento automatico della base imponibile su cui viene calcolata la cedolare secca (al 21% o 26%) e incrementa anche l’importo della ritenuta d’acconto (sempre al 21%) operata direttamente dalla piattaforma in qualità di sostituto d’imposta. Una brutta notizia per i gestori delle locazioni turistiche non imprenditoriali e una buona notizia per lo Stato italiano, che vedrà aumentare il proprio gettito fiscale. Vediamo perché accade.

Il passaggio al modello a commissione unica

La struttura di prezzo tradizionale di Airbnb per gli host non professionisti (cioè privi di partita IVA) aveva finora sempre previsto una suddivisione dei costi del servizio tra host e ospite:

• Commissione condivisa (vecchio sistema): l’ospite pagava direttamente ad Airbnb una commissione sulla prenotazione variabile secondo alcuni fattori (generalmente tra il 14% e il 15% + IVA dell’importo della prenotazione) mentre l’host versava circa il 3% o 4% + IVA dell’importo tolta la commissione pagata dall’ospite. Airbnb emetteva dunque due fatture per i propri servizi: una fattura di maggiore importo a nome dell’ospite che aveva effettuato la prenotazione e una di minore entità per l’host (gestore della struttura).
• Commissione unica a carico dell’host (nuovo sistema): l’ospite non visualizza alcuna commissione aggiuntiva al momento del pagamento, mentre al gestore dell’alloggio viene addebitata una commissione totale compresa tra il 15% e il 15,5% sull’importo lordo della prenotazione + IVA.

Se dal punto di vista commerciale la commissione unica rende il prezzo finale più trasparente per il turista, sul piano tributario italiano questo cambio modifica sostanzialmente l’importo del canone lordo di locazione percepito.

Perché aumenta la base imponibile della Cedolare Secca

In base alla normativa fiscale italiana per le locazioni brevi (art. 4 D.L. 50/2017 e indicazioni dell’Agenzia delle Entrate con la Circolare 24/E/2017), la cedolare secca si calcola sull’intero importo lordo del canone stabilito dal contratto di locazione, senza alcuna possibilità di dedurre costi di gestione, spese di pulizia o commissioni di intermediazione addebitate dai portali.

Con la commissione condivisa (split-fee), la commissione versata dall’ospite ad Airbnb derivava da un contratto di servizio autonomo tra l’ospite stesso e la piattaforma: quella cifra non entrava nel reddito dell’host e non veniva tassata con la cedolare secca, perché riguardava un servizio di prenotazione che Airbnb effettuava per conto dell’ospite prenotante e che per tale ragione era a lui direttamente fatturato. In altri termini, dal punto di vista fiscale, il servizio di prenotazione dell’ospite sulla piattaforma Airbnb era concepito come un servizio effettuato e pagato a parte dall’ospite stesso, che nulla aveva a che vedere con il canone di locazione dell’immobile.

Con la commissione unica (host-only fee), invece, l’ospite non paga più separatamente la quota per il servizio di prenotazione. L’intera commissione Airbnb spetta ora all’host, che sarà l’unico a ricevere fattura da Airbnb per il servizio di pubblicità e prenotazione online del suo immobile: l’ospite, formalmente, non paga più alcuna commissione ad Airbnb e dunque non riceve alcuna fattura per il servizio di prenotazione sulla piattaforma da lui effettuato. L’host, per recuperare la maggiorazione delle commissioni che deve pagare ad Airbnb, non può far altro che maggiorare il prezzo di listino dell’alloggio, ed in questo modo mantiene invariato il guadagno netto. Dopo che l’host ha aumentato i prezzi a notte per includere nella tariffa la commissione precedentemente pagata a parte dagli ospiti, il cambio di sistema sembra all’apparenza solo una questione formale, utile ad Airbnb per emettere una sola fattura invece che due. Una volta ricaricata sul prezzo a notte la commissione precedentemente pagata dagli ospiti, il lordo pagato dagli ospiti sembra infatti all’incirca corrispondere al lordo che gli ospiti avrebbero pagato con il sistema precedentemente in vigore, con la differenza che ora solo l’host riceve fattura da Airbnb. La questione nasconde però una trappola fiscale: avendo ricaricato sulla tariffa a notte il costo della commissione un tempo pagata dall’ospite, l’host aumenta il canone di locazione imponibile. In altre parole, se anche il prezzo lordo per il soggiorno è pressoché identico a prima per l’ospite che prenota, questo intero importo è ora imponibile con la cedolare secca, mentre con il sistema precedente l’intera somma della commissione Airbnb fatturata all’ospite non rientrava in alcun modo nel reddito di locazione e pertanto su quella parte non era dovuta la cedolare secca. Poiché l’ospite non paga più separatamente, almeno dal punto di vista fiscale, una grossa parte delle commissioni dovute ad Airbnb, questo “sconto” sulla cedolare secca non si può più ottenere.

Esempio pratico: vecchio vs nuovo sistema

Per comprendere l’effetto finanziario reale, ipotizziamo un soggiorno in cui l’host punta a incassare la stessa somma al netto delle commissioni del portale:

• Con la commissione condivisa (vecchio sistema): l’host imposta il prezzo a 100 €. Airbnb aggiunge 14 € + IVA di costi di servizio all’ospite (totale pagato dall’ospite: 117,08 €). L’host incassa 96,34 € (al netto del 3% + IVA di commissione host). La cedolare secca del 21% si applica solo sui 100 € di canone nominale = 21 € di imposta. Airbnb ha incassato 17 € (14 dall’ospite e 3 dall’host). L’host, tolta la ritenuta d’acconto sulla cedolare secca, incassa al netto 75,34 €.
• Con la commissione unica (nuovo sistema): per consentire a Airbnb di trattenere il 15,5% + IVA sull’importo lordo e ottenere la stessa cifra del vecchio sistema, l’host deve portare il prezzo di listino a 118,81 €. L’ospite paga un euro e qualche centesimo più di prima e l’host ottiene i 96,34 € che otteneva con il vecchio sistema, ma per il Fisco italiano il canone pattuito è ora 118,81 €, non più 100 € come in precedenza. La cedolare secca del 21% si calcola dunque sull’intero importo di 118,81 € = 24,95 € di imposta. L’host andrà così ad incassare al netto 71,39 €, 3,95 € in meno (pari ad una riduzione del netto del 5,24%). Airbnb al netto dell’IVA ha incassato 18,42 €, poco più di un euro in più rispetto a quanto prendeva precedentemente. In sostanza lo Stato italiano è il primo beneficiario e Airbnb ottiene un lieve incremento delle sue commissioni. L’ospite paga poco di più per il soggiorno e l’host perde il 5,24% di netto rispetto a quanto riceveva precedentemente.

L’host subisce un maggior onere fiscale sull’importo della prenotazione, poiché l’intera quota relativa alle commissioni Airbnb fa ora parte del canone di locazione.

Ritenuta d’acconto e sostituto d’imposta

In ottemperanza alle normative europee (DAC7) e nazionali (D.L. 145/2023), Airbnb opera come sostituto d’imposta applicando la ritenuta del 21% sui compensi incassati per conto degli host privati non imprenditoriali.

Trattenendo la percentuale sul prezzo lordo totale elaborato dal sistema, Airbnb applicherà il 21% su una cifra maggiorata della commissione del 15%. Ciò significa che i payout erogati sul conto corrente del gestore risulteranno da subito più bassi, poiché una quota maggiore di liquidità verrà trattenuta e versata direttamente all’Erario.

Strategie per proprietari e property manager

I gestori di locazioni turistiche e i property manager devono considerare diverse opzioni per tutelare i propri margini:

• Ricalcolo del pricing dinamico: è necessario rivedere le tariffe sui canali OTA per assorbire sia la commissione del 15% sia l’incremento dell’imposta sostitutiva.
• Valutazione della Partita IVA (in regime forfettario): per chi opera in forma imprenditoriale tramite Partita IVA in regime forfettario (possibile anche per le semplici locazioni turistiche), la tassazione non si applica sul lordo effettivo ma su un imponibile calcolato tramite coefficiente di redditività (pari al 40% per le locazioni brevi / ATECO 55.20.51). Il sistema di Airbnb con commissione solo per l’host era già in vigore per chi ha la Partita IVA e non ha subito variazioni. Risulta pertanto opportuno rivalutare l’inquadramento fiscale delle locazioni turistiche e valutare la possibilità di aprire la Partita IVA per ottenere un legittimo beneficio fiscale.
• Sviluppo delle prenotazioni dirette: potenziare il sito web proprietario e i canali di disintermediazione consente di eliminare i costi commissionali delle OTA e ridurre la base imponibile fiscale.

Da tenere a mente

• Indeducibilità dei costi: nel regime della cedolare secca non è ammessa alcuna deduzione analitica delle commissioni trattenute dalle piattaforme.
• Allineamento con la Certificazione Unica (CU): i dati che Airbnb trasmette all’Agenzia delle Entrate riportano il totale lordo transato. Eventuali difformità riportate nella dichiarazione dei redditi del proprietario possono generare controlli automatici.
• Incidenza con aliquota al 26%: per chi gestisce più di un immobile in locazione breve, a partire dal secondo immobile la cedolare secca sale al 26%, rendendo il maggior onere fiscale ancora più marcato.

⚠️ Questa guida ha finalità puramente informative. Prima di apportare modifiche ai listini o alla struttura fiscale della propria attività, è opportuno consultare il proprio commercialista o consulente fiscale.